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什么是定金罚则?哪些情况下定金双倍返还?

2017-12-12 11:00:16来源:担保法人评论  分享
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摘要:二手房交易中,尽管定金双倍返还罚则是一个冷知识,但买卖双方也需要了解清楚,保护自己的权益。那什么是定金双倍返还罚则?在哪些情况下才适用定金双倍返还罚则呢?

二手房交易中,尽管定金双倍返还罚则是一个冷知识,但买卖双方也需要了解清楚,保护自己的权益。那什么是定金双倍返还罚则?在哪些情况下才适用定金双倍返还罚则呢?

1、什么是定金罚则

所谓定金罚则,其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方违约,那么违约方就无权要回定金;如果是收定金的一方违约,那么违约方就要双倍返还定金。

定金与订金虽然仅一字之差,但是其法律性质却不同。定金是履行合同的一种担保形式,如果一方违约,就要适用定金罚则。

订金(有的叫认购金或者预付款)是购房人担心看中的房子买不到而预先交的订钱,实际上是在一定期限内的优先购买权,它不是合同的担保形式。

2、如何约定合同的定金条款?

根据《中华人民共和国担保法》的规定,即使当事人在合同中措词使用的是“定金”的字眼,但在合同中没有规定定金的性质,该“定金”也不能产生双倍赔偿的法律效力。因此,当事人在订立合同时,如果希望定金罚则能够得以实现,则必须在合同中明确约定出定金的法律性质,即收取定金的一方违约将双倍赔偿,支付定金的一方违约将无权要回定金。

合同中所使用的文字应当使用“定金”这一标准用法的文字,尽量避免使用其他诸如“订金、保证金”等字眼,以免出现歧义给以后的定性带来麻烦。

3、哪些情况适用定金双倍返还罚则?

适用双倍返还定金是有前提条件的,在我国担保法中对此作了专门的规定,明确了双倍返还定金的四大适用条件。

1、定金合同合法、成立

所谓定金合同,是指依附于主合同,为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。其法律特征是:

定金合同是从合同,定金的产生、变更与消灭,都依赖于主合同的产生、变更与消灭。定金合同不能离开主合同而独立存在。

定金合同必须以书面形式订立,口头约定无效。

定金合同是实践性合同,即定金合同从实际交付定金之日起生效。

定金合同须以货币为标的,且不能超过法定限额。《担保法》第91条规定,定金的数额不得超过主合同标的额的20%,超过的部分无效。

2、必须有违约行为的存在

违约行为的存在,是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按照合同约定履行债务的行为,其表现形式是多种多样的。但这里所说的违约行为是指根本违约行为,即致使合同目的落空的违约行为,包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。

3、必须有合同目的落空的事实

合同目的落空即合同目的不能实现,是适用双倍返还定金的基本条件。在房屋交易中,如果因卖方的原因导致合同落空,从而导致交易无法实现,那么在没有事先约定的情况下,是适用定金双倍返还罚则的,即卖方将买方所支付的定金双倍返还。

4、违约行为与合同目的落空之间有因果关系

违约行为或合同目的落空,并不必然导致双倍返还定金的适用,只有二者同时具备,且存在因果关系时方可适用,即只有因违约行为致使合同目的不能实现时,才能适用双倍返还定金。

因此,只有在满足了上述四个条件后,才适用双倍返还定金。

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[责任编辑:耿玲玲]标签
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