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未来五年,房子基本没有投资价值?

2019-09-14 12:44:35来源:带你滚雪球 0人评论 分享
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摘要:房地产是个名利场,很多人乱说话,有些人不怎么说话,个别人一直说真话。有四个人的话,我们认为是值得认真听的。其中冯仑、余英还在说。

房地产是个名利场,很多人乱说话,有些人不怎么说话,个别人一直说真话。有四个人的话,我们认为是值得认真听的。其中冯仑、余英还在说。

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冯仑最近有个答问,整理出来给你们参考。

问:在目前情况下,一线城市的房子还值不值得买,房价会不会再涨?

如果是刚需,比如要结婚生子,或者说手里有钱,想要安顿下来,买个房子自己住,那什么时候买房都对。如果是投资,作为资产配置,我认为目前还是应该慎重。因为有很多的政策不确定。未来的资产,包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。而且,中央的态度很明确,就是房住不炒,要抑制投资行为。

问:像我们这种没有两套房子的,我想要有安全感,我要买房养老,与其做其它投资,不如花在房产上。

我这个观点,您怎么看?按照一些发达国家的经验来说,最好不要超过三分之一。至于说“其它投资不如买房”这个话题,如果在五年以前,你说的这个逻辑是成立的,因为所有的房子都在不断地涨,你多买一套,甚至用一点杠杆,看上去都是可以的。但是,最近三四年来,政策变了。大家一定不要忘记,政策已经变了。

最近有一些朋友问我买房的事,我经常讲一个故事,一个北京大姐在几年前反向安排的故事。她在北京三环有一套不到 100 平米的房子,她把房子卖了一千万多一点,然后到大理买了一个300平米的别墅,剩下的钱理财,一年百分之五、六的回报,也有六、七十万,这个钱,拿三、四十万在北京租一个豪华的公寓,剩下的钱生活,是不是更舒服?我昨天和公司的一个员工算帐。他的房子80平米,值500万,房贷每个月1万。他说是不是要换一个大房子?我建议他卖了房子,把200万贷款还了,还剩300万。每个月减少1万的房贷,那么就等于是多了1万的收入。拿这个去租房,肯定比现在的80平米房子大。手里还有300万现金。两年以后,可能在北京用300万入市按揭,可以买150平米的房子,那么就没有压力了。

问:您说“房价以后怎么样很难说,变数很多”,我们很好奇,您觉得上海的房价5年以后会怎么样?我的经验是,一定要听党的话,按照政府的要求办。

我觉得,5年以后的房价,跟现在比差不多,涨不了太多,也掉不了太多,上下波动不超过 10%。

问:有一个很多朋友想问的问题,随着经济、社会的发展,很多城市发展成为城市群,从粤港澳到长三角到雄安新区。在这几个大区里面,您更看好哪一个?

从我们投资、发展业务的角度来说,我们排的顺序是粤港澳第一,长三角第二,成都这一片第三。之前北京排第一,最近几年有一个很特别的现象,北京很多的资本都往深圳跑。判断一个城市的投资、发展潜力,我们有一些特别简单的土招。第一,看这个地方连续存在的优秀民营企业数量到底有多少。有一些城市,知名的民营企业,一家都找不到,还发展什么?第二,看广告市场。你到一个城市,如果看到的广告牌都是本地的土特产广告、画家广告,甚至是政府的宣誓性的标语口号,那么这个地方的开放度肯定不够。第三,看律师市场。律师市场的大小反映的是这个地方做事在按照什么规矩办。如果一个城市的餐饮市场不断上涨,律师市场在萎缩,往往说明这个地方还是按照民间的方式做生意。律师市场在涨,餐饮市场的增长速度低于律师市场的增长速度,一定程度上能说明这个地方是在按照法律办事。

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冯仑关于上海房价未来五年涨跌不超过10%的看法,很明显也是国家希望看到的局面,就是稳住。那其他地方能有多大区别?我认为这个10%基本上覆盖了一二线城市。更小的其它城市,涨起来肯定涨幅更小,跌起来跌幅更大。五年就算涨10%,也意味着跑不赢通货膨胀,更不用说GDP,也就是说,未来五年的房地产基本没有投资价值。但是,不意味着未来十年也是这个情况,房价在一两年内大幅跳涨是过去二十年的常态,未来仍然可能这样。

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那么,未来十年值得投资的地方在哪里呢?跟冯仑一样,余英也最看好大湾区,并且很肯定很自信:

11.jpg

不过,他把自己的手画投资地图修正了一下,大幅削减了珠江西岸:

22.PNG

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最后,我想强调的一点是,千万不要小看国家的决心和能力,政策武器很多,不达目的就一定会加码。

(本文转载自:带你滚雪球)

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