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投资客必看|楼市看多与看空,都是谎言

2019-09-14 12:57:11来源:子木聊房(zimuliaofang)0人评论 分享
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摘要:前段时间一篇文章《炒房三代,终于凉了》,在微博引发了读者热议。有一位读者留言道:“老师最近写的文章和之前观点完全不一样,为何成了大空军?”

前段时间一篇文章《炒房三代,终于凉了》,在微博引发了读者热议。

有一位读者留言道:“子木老师最近写的文章和之前观点完全不一样,为何成了大空军?”

看到这条留言时,我一是震惊,二是突然有些自责。

写楼市这么长时间,还被读者单纯地认为是空军/多军,说明这么多文字根本没写明白,研究结果,也只是徒有其表。

其实推这篇文章的想法很简单:求富心理可以理解,但千万不要「失控性」透支杠杆炒房。因为我见过太多的极端案例,炒房被套,资金链断裂,失信拉黑,妻离子散……

家底殷实的开发商都扛不住一个楼市周期,何况是普通人?在接触的这么多购房者中,没房的显然大部分是空军,因为他们希望房价跌下来,让自己能买得上房子。有房的自然都是多军,希望房价再涨涨,房子能卖个好价钱,再换套更大的。也有天天在网上武装自己,码字唱空的人,偷偷私底下问我:今年年底的房子能不能买?你看,从空到多,只是一套房子的事儿。

说白了,大部分人都是从自己的根本利益出发,本能地过滤了那些不想看到的真相。我认为,这个世界上也根本没有空军和多军,凡是绝对的,都是案板上的韭菜。为什么?我给大家讲两个故事。

我之前认识的一个老空军老张,在2008年时是牛刀的忠实信徒。他认为中国人口在老龄化,经济即将遭遇“L”拐点,房价早已超出了房贷比,非常危险。老张为了表明决心,把北京的婚房卖掉,坚持租房不买房,赚的钱都投进了股市。几年下来,大家也知道了,在股市交了一生的学费,和房子的距离越来越远。

然而这位老先生在牛刀落败之后,丝毫没有反思,继续将看空精神发扬光大,把信仰转移到了马云身上。因为马云曾经说过一句话,“8年以后,房子如葱”。

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我告诉过他,任何人说话,都要看他的背景。马云香港白加道豪宅15个亿,苏州金鸡湖边的豪宅10个亿,上海内环中式大宅848㎡,其他地方的房产更是数不过来。你跟他比?“8年以后,房子如葱”的前提是什么?是城市。换句话说,如果8年以后北京房子如葱,你现在就可以躺在床上歇着了。当然之前我也给他做过功课。例如2015年前夕,楼市低迷,房价开始露底,第一波刺激政策开始出台,我让他赶紧买房。但老张给我的答复却是,钱不够,买不了。你去借啊,职场混了这么多年,借个百八十万不是很轻松吗?他说再等等,房价万一又降了呢?随后房价翻了两番,即使借钱也不可能买得起了。要知道,是否能买得起房子永远不取决于你有多少钱,而是房价是否会继续涨下去!行情来了,能买大房买大房,能买小房买小房,没钱买房就去借,没人会等你。

老张是绝对的空头,老李则是绝对的多头。老李是我在东胜考察时认识的,早期家里有矿,后期家里有房。他的信仰是任大炮的“房价永远涨”。任大炮理论贯穿始末就是一句话:「城镇化红利+经济发展带来的独居需求」。城镇化很简单,就是目前全国常住人口城镇化率达59.58%,离发达国家水平还差20个百分点,这意味着未来大概还有5亿农民进城买房。而经济发展带来的独居需求则是,老百姓的日子逐渐好过了,原来一家人住在一起,现在为了舒服,需要一个人住一套房。

这两个利好因素看似没任何问题,但其实有一个很大的制约因素——农民工有没有能力买城里的房子?进城之后靠什么为生?事实证明,现在农民工的平均收入远不抵房价的增速。要不是上一轮大棚改助力,PSL释放大量资金,让农民勉强上了城中的“车”,城镇化率依然还是前几年的水平。但是棚改这东西副作用太大,肯定不能常用,2016年这样尺度的棚改可以说是“绝唱”。

第二点更为重要。农民工进城之后,工资收入是否在覆盖房贷后,还能维持正常生活。据我所知,除了家里有6个钱包,一般正常毕业的大学生都很难做到。所以,在房价高企的今天,城镇化建设是城市人口之间流动的城镇化,而不单纯的农民工进城的城镇化。相信这句话你能理解。但老李却没有理解。他认为所有城市都会获得城镇化天大红利,在鄂尔多斯康巴什新区建成之后,老李带着亲戚的征地补贴一头扎进了楼市,在不限购的当年一口气吞下50套房产。老李这样的炒客不少,2010年鄂尔多斯的房价一度高达1.3万/平米。然而鄂尔多斯这个地方,实际本地人口相对其他城市人口太少了。外来人口,对这里的生活环境,气候环境不习惯。创文明城市,还不让大多数饭店开业,小摊小贩统统驱走。房价高,房租高,消费高。鄂尔多斯做生意的主要是外地人,大家没钱赚都走了,只剩下本地人玩高利贷。最后,鄂尔多斯房价从1.3万/平米斩到5000/平米,烂尾楼无数。最主要的是,房子即使斩到这份上,也没有人买,鄂尔多斯人口200万,康巴什新区人口15万,尤其是新区,基本人手3套房,买来做什么?而老李这时候做了一个极其“英勇”的举措,“卖业保房”。把家业转让,得来的钱悉数还了亲戚,自己把大部分房产留了下来。因为他心中的火还未熄灭,坚信看多,房价有朝一日一定会涅槃而生。

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现在依然是无人居住的鬼城,2019年8月摄

时机的确是来了,2016年康巴什新区在棚改推动下,房价开始复苏。中心区大部分楼盘回升至1万/平米的水平,和2010年房价最高的时候差不多了。那段时间老李给我打电话,开心的说,十年修得同船渡,房价终于涨回来了,感觉迎来了人生的高光时刻。我给他的回复是:“卖得了再说!”

老李和老王,是我身边横跨一个楼市大周期的真实案例。这样的人不在少数。

讲述他们的故事,就是为了给大家传递一个信息:什么样的花,结什么样的果。

你不单要读得懂楼市学者口中的观点,还要清楚它们背后的前提设定条件。看你买的房在“哪个城市”。我一直认为好的城市,房产投资就是一场在平衡中寻求共赢的游戏,而差的城市,就是一场残酷的零和游戏,有人赚钱就一定有人血本无归。

在此基础上,我把所谓的多空观点总结出以下5条,希望对你有用。

  1. 1.长周期看多,短周期看空。经济只要发展,央行降准,释放货币流动性就是必然的选择。而货币通胀后,房价作为大宗消费品,价格一定是上涨的。所以在漫漫长市中,房价的「数值」一定是增加的。但在短期内,政策是主导因素。让你买房,房价涨,不让你买房,房价回落或横盘。这个靠限贷和限购去控制,采用最新LPR房贷利率后,每个城市会通过加点数值的大小去控制房子的流动性。注意这个涨的数值一定要跑过通胀,否则都是亏损的。而且只适用于部分城市,具体哪些下面会讲。

  2. 2.二手房交易主导的市场看多,新房交易主导的市场看空。如果一个城市的房产交易结构主要是二手房,说明这个新房供应不足,核心区的土地大部分已被开发完毕。如果二手房高于新房均价,说明这个市场人口多,房子少。是看好的。反之,一个城市目前阶段,新房还是绝对主流,二手房都卖不出去,说明房子远大于人口。上面我给老李的回复,“卖得了再说”就是这个道理。鄂尔多斯康巴什新区的房子是比人口多的,这次通过棚改让周边大部分农民入城买了房,营造出一波上涨走势,但未来外来人口不流入,房子又该让谁接盘呢?房子能变现才叫资产,不能变现就是水泥疙瘩。

  3. 3.城市群看多,三四线个体户看空。进入2000年之后,我们有一个口号叫做「西部大开发」。现在为什么不提了?是因为西部大开发投入巨量的资金,结果收效甚微,投不下去了。在资源有限的情况下,为何不把经济强的城市继续做大做强,以带动周边其他城市发展呢?全世界都是这么干的。于是城市群战略就出台了。国家规定的城市群共有19个,目前保守来说,只有三大城市群(珠三角、长三角、京津冀)有未来。其他城市群主要利好的基本都是中心城市,例如成渝城市群的成都和重庆,长江中游的武汉、长沙,中原城市群的郑州,海峡西岸城市群的福州和厦门。要记得,非重点城市群的核心城市目前还处于「吸血发展」时期,所以是利空周边三四线城市的。如果想达到北上广深这样可以反哺周边的体量,起码得10-20年。至于三四线“个体户”就不用多说了,鄂尔多斯就是典型的代表。

  4. 4.距离近的新区看多,距离远的新区看空。

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  6. 现在遍布全国大地都是新区,数据显示,最疯狂的城市造了19个新区。所有新区都有潜力吗?并不是。其中有一项要参考的就是距离。美学上,距离产生美,投资学上,距离就是成本。离主城区较远的,由于资源断层,很难发展起来。典型的鄂尔多斯的康巴什新区,呼和浩特的和林新区,甚至天津的滨海新区。天津滨海新区可是国家级新区,就因为和主城区距离太远,产业吸附力弱,外来人口流入缓慢,一直都是“蛰伏”姿态。所以在新区买房投资的一定要谨慎。

  7. 5.“胡焕庸线”北看空,“胡焕庸线”南看多。这是人类自然的迁徙趋势。古今中外,繁华地带的气候一定是最适合人类居住的。所以胡焕庸线以东,中国43%的国土面积养育了94%的人口。未来随着户口限制的放松,人口会以大学生流动的方式发生剧烈变迁,城市分化加速,房价分化加速。目前来看,胡焕庸线的东北部分也在萎缩,可能未来最北面就剩下沈阳了。而且这个趋势不可逆。有人说,“落叶归根”不是老祖宗给的规定吗?抱歉,这个世界已经不允许了。这么多年,你会发现城市的选择,对人们的影响不是起跑线的问题,而是赛道。拿北京来说,孩子一出生就能享受大城市发展带来的收益,房价增值是三四线城市的几倍,更别说是教育资源和医疗。慢慢的,大家会转变这个观点的。

其实关于看多和看空的观点还有很多,这里卖个关子以后再讲。但通过以上的讲述,你应该知道我并非是单纯的空军或多军。对楼市坚持客观理性,以实践为主,数据为辅,挖掘真相,才是研究楼市的正确姿势。希望大家多以自身情况看楼市风云,不要听信某家一言,就以为窥见楼市天机,转手就把一辈子的辛苦钱送出去了。这样做的,不是疯子就是傻子。

来源 | 子木聊房(zimuliaofang)    作者 | 子木

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